Superbonus 110%: osservazioni, criticità e consigli ai condomini sulle nuove detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio
Da ormai circa un mese i condomini di tutta Italia sono
bombardati da roboanti titoloni sui giornali online, da proposte di
sedicenti professionisti e da allettanti offerte di talune imprese
riguardanti i superbonus del 110% previsti dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio). Tutti hanno in
comune una certa abilità a gettare fumo negli occhi, proponendo
senza alcun filtro “ristrutturazioni gratis”, “ristrutturazioni
senza spendere un euro tanto paga lo Stato”.
Superbonus 110%: detrazioni a favore del
lavoro
Nonostante l’elogio al Governo per aver messo in campo un
meccanismo capace di produrre lavoro e far circolare denaro nella
economia reale, occorre che i professionisti che si occupano di
termica degli edifici, di ristrutturazioni condominiali e di
relative detrazioni fiscali, invitino alla cautela e tentino di
riportare il discorso nell’alveo di una navigata e razionale
pragmaticità.
Superbonus 110%: facciamo chiarezza
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza:
- il "Decreto Rilancio" per poter partire in piena operatività
dovrà essere convertito in legge (entro 60 giorni);
- poi ci sarà la necessità dell'approvazione dei decreti
attuativi, sostanziali per definire i requisiti tecnici previsti al
comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n.
63, che i progettisti dovranno rispettare al fine di ottenere
l'accesso al Superbonus, per trovarsi in regola
con i controlli a campione che saranno eseguiti dall’ENEA o dagli
Organismi Regionali di Accreditamento;
- dal Ministero dello Sviluppo Economico dovranno essere definite
ancora, le regolamentazioni per la trasmissione delle
asseverazioni che saranno rilasciate dai professionisti in via
telematica agli enti competenti, Regioni o Province autonome per le
varie trasmissioni APE, ed
all'ENEA;
- l’Agenzia delle Entrate dovrà emanare le
direttive che delineano le regole per la trasmissione e per
l'ottenimento del VISTO di conformità alla
procedura. Il visto dovrà essere rilasciato da commercialisti e CAF
e servirà per richiedere la cessione del credito a banche o altri
intermediari.
Superbonus 110%: il visto di conformità
In mancanza del VISTO, che non sempre potrà
essere rilasciato a causa di vizi o inadempienze procedurali o per
la mancanza delle condizioni fiscali, non si potrà avere accesso
alla cessione del credito, e di conseguenza il Superbonus,
non sarebbe ottenibile.
Per poter beneficiare della detrazione del 110%, come previsto
al comma 1, lettera A, dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, è
previsto anche l’obbligo di usare materiali che rispettino i
“criteri ambientali minimi” cd CAM, di cui al decreto del Ministro
dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11
ottobre 2017, e ciò lo si potrà ottenere soltanto tramite
l'attestazione da parte di un professionista, coinvolto nei
lavori.
Anche sul punto c’è un intoppo, infatti l’Agenzia Nazionale
Anticorruzione (ANAC) il 5 Maggio 2020, ha disposto la sospensione
dell’applicazione di tali criteri, in attesa della realizzazione
delle linee guida in collaborazione con Ministero
dell’Ambiente.
È evidente dunque che l’introduzione di tale norma, rappresenti
un grosso impedimento per la reale esecuzione degli interventi.
Superbonus 110%: consigli ai condomini
Per il momento ciò che possiamo consigliare ai condomini, per
guadagnare tempo, poiché la spesa va effettuata entro il 2021(ci
sono emendamenti che tentano di prorogarla al 2022) è quella di
incaricare un professionista esperto per eseguire
la diagnosi energetica dell’edificio, per verificare le
caratteristiche e le criticità del condominio in merito alle parti
comuni e le caratteristiche e le criticità dei singoli appartamenti
al fine di poter meglio e più velocemente disporre, in seguito, un
progetto termico per l’ottenimento
dell’ecobonus.
Superbonus 110%: l'Attestato di Prestazione Energetica
(APE)
È infatti annunciato nel decreto che oltre al rispetto dei
requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter
dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che sono
molto rigorosi, per ottenere l’ecobonus si debba dimostrare che gli
attestati di prestazione energetica (APE) di tutti gli
appartamenti, che vanno prodotti prima e dopo l’intervento,
assicurino un salto nella classificazione di due classi
energetiche. Non è semplice ottenerlo, può accadere che per qualche
appartamento ci sia necessità di interventi più radicali o può
accadere in taluni casi che non sia affatto possibile.
Superbonus 110%: le operazioni progettuali di
architetti ed ingegneri
Il professionista dovrà svolgere le seguenti prestazioni:
- rilievo geometrico e materico dell’edifico anche con l’utilizzo
di termoflussimetro e/o termocamera;
- rilievo e verifica dei dati termici inerenti alle componenti
trasparenti dell’edificio (finestre/portefinestre)
- verifica dei dati dell’impianto termico dell’edificio;
- relazione termica ai sensi dell’art. 28 ex legge 10;
- APE prima e dopo i lavori per tutte le unità immobiliari
annesse al condominio, (l’ape unico condominiale non è più previsto
ai sensi della legge 3 agosto 2013, n. 90 art. 6 comma 4). E’
necessario infatti determinare con esattezza, la classificazione
energetica precisa dello stato di fatto per poterla CONFRONTARE con
quella al termine dei lavori, con lo scopo di dimostrare il
miglioramento attraverso il passaggio di almeno DUE Classi
Energetiche oppure il conseguimento della classe energetica più
alta.
A tal proposito si ricorda che i controlli di conformità degli Ape
ormai sono sistematici e vengono realizzati dall’Organismo
Regionale di Accreditamento. La legge prevede la irrogazione delle
sanzioni in caso di APE redatti in violazione della normativa
vigente;
- l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), come previsto
dall’art.8 comma 2 Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192
- progetto definitivo con relative relazioni tecniche dello stato
di fatto e di progetto,
- la verifica dei requisiti tecnici sia per l’accesso alle
detrazioni che per il rispetto del D.M. 26/06/2015 (“Requisiti
Minimi”),
- il deposito al Comune di SCIA, insieme a relazioni,
asseverazioni, inquadramento in mappa, fotografie etc.;
- la redazione delle dichiarazioni di congruità della spesa
(computo metrico estimativo) con i lavori effettuati e/o da
effettuarsi;
- il calcolo e l’asseverazione della detrazione massima fruibile
con l’intervento;
- l’asseverazione sul rispetto dei requisiti minimi previsti per
gli edifici di cui al DM 26 giugno 2015;
- l’asseverazione sul rispetto dei criteri ambientali minimi
CAM;
- la redazione e trasmissione all’ENEA dei calcoli inerenti il
risparmio energetico ottenuto e della la spesa affrontata;
- la redazione delle schede di dettaglio dei componenti
utilizzati con le verifiche igrometriche e le caratteristiche
termico fisiche,
- l’asseverazione di conformità delle opere realizzate rispetto
al progetto ed alla relazione tecnica di cui all’art. 28 della L.
10/91 e s.m.i. (art. 8, comma 2, D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.).
Superbonus 110%: l'assicurazione obbligatoria per il
professionista
Aspetto importante da ricordare è che il professionista
architetto od ingegnere edile/civile dovrà dotarsi di polizza
professionale con massimale non inferiore a 500mila euro. Mi vien
da dire più che non tutti i professionisti sono in grado di farlo,
anzi è più facile affermare che sono pochi i professionisti che
potranno gestire senza rischi questa materia.
Superbonus 110%: i rischi della cessione del
credito
Ma passiamo al più importante ostacolo: la cessione del
credito.
Per ciò che concerne poi la cessione del credito, argomento di
estremo interesse, e quindi la tanto blasonata possibilità di
”ristrutturare senza spender soldi”, occorre esser
cauti e capire bene come si evolverà il tutto, tenendo presente che
la cessione alle banche è già possibile da tre anni per gli
incapienti, e per i contribuenti ricadenti nella no tax area, ma
non risulta che ci siano banche che abbiano mai attivato la
procedura.
La cessione del credito, nei proponimenti del Governo, dovrebbe
consentire a condomino incapiente, o comunque ricadente nel regime
fiscale c.d. forfettario, o privo di liquidità per anticipare la
spesa, di cedere il proprio credito fiscale, pari al 110% dei costi
sostenuti, alla ditta installatrice, o al fornitore o alla banca,
sotto forma di credito sulle loro imposte.
L’iter è comunicato utilizzando le funzionalità rese disponibili
nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate o,
in alternativa, per il tramite degli uffici della stessa Agenzia,
utilizzando il modulo allegato al provvedimento.
L’impresa quindi verrebbe chiamata ad anticipare l’intera spesa
per gli interventi, pagando di tasca propria per poi iniziare a
detrarre dal 10 marzo dell’anno dopo. Attualmente nessuna impresa
può affrontare un onere così importante.
Esiste oggi però la possibilità di cedere il proprio credito
fiscale anche ai fornitori dei materiali ed anche dalla propria
banca.
Il problema però è che la banca dovrebbe fidarsi che
l’operazione e i lavori siano stati progettati e svolti
correttamente secondo criteri molto rigidi stabiliti dal decreto e
che siano da punto di vita amministrativo e tecnico ineccepibili.
In mancanza la detrazione verrebbe a cadere anche ex post su
successivi controlli, peraltro previsti e l’indebita fruizione,
anche parziale, del credito da parte del cessionario, comporta che
il recupero del relativo importo che avverrà nei suoi confronti,
verrà maggiorato di interessi e sanzioni.
Infatti all’art.121 del D.l.19/maggio 2020 n.34, è previsto che
nei confronti dei soggetti che sostengono le spese per gli
interventi e che optano per lo sconto in fattura o
per la cessione del credito, quando sia accertata
la mancanza di requisiti che danno diritto alla detrazione
d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero applicando
gli interessi come previsti dall'art articolo 20 del decreto del
Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, pari al
2,50% per ogni semestre di ritardo oltre alle sanzioni come
previste al Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 art. 13, pari
al 30% di ogni importo non versato.
Superbonus 110%: affidarsi a professionisti
esperti
I rischi sono altissimi e le operazioni progettuali e di
fattibilità vanno affidati a professionisti esperti in
ristrutturazioni condominiali, detrazioni fiscali e termica degli
edifici, non a chiunque.
C’è da osservare ancora che quando la cessione del credito o lo
sconto in fattura si riferivano al precedente Ecobonus, l’impresa
portava in cessione del credito o in sconto in fattura, solo una
percentuale dei lavori, mentre riceveva dai condomini, in acconto,
l’altra quota, oltre agli interessi di anticipazione:
- per la detrazione fiscale al 65% (se l’intervento di
riqualificazione riguarda ha un incidenza inferiore al 25%
dell’involucro edilizio) riceveva il 35% e il restante 65%
era in detrazione o cessione;
- per la detrazione fiscale al 70% (se interessato l’involucro
dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie
disperdente lorda dell’edificio) riceveva il 30% e il
restante 70% era in detrazione o cessione;
- per la detrazione fiscale al 75% (per interventi finalizzati a
migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che
conseguano almeno la qualità media del Decreto Legislativo
26/06/2015.) riceveva il 25% e il restante 75% era in
detrazione o cessione.
Considerando anche gli interessi di anticipazione, e che le
operazioni venivano computate con importi molto elevati rispetto
alla media, pur con qualche difficoltà, erano operazioni fattivili
(magari in netto sfavore dei condomini, ma quella è un’altra
storia!).
Ora, se tutto il monte lavori va in cessione del credito, fino
addirittura ad arrivare al 100%, l’operazione potrebbe essere
insostenibile, situazione che rischia di mettere a rischio l’intero
provvedimento.
Nonostante tutto restiamo fiduciosi che attraverso correttivi
mirati ad aggiustare le cose, la cessione del credito, nel prossimo
futuro, potrà avere una applicazione operativa, ma certamente non
da subito.
A cura di Arch. Pasquale
Giugliano